하자담보책임기간 내에 하자 보수 진행해야 > 입주자대표회의

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제목 하자담보책임기간 내에 하자 보수 진행해야 작성일 2018-10-24
글쓴이 최고관리자 조회수 365

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공사착수 / 크랙보수는 ‘기초화장’
 
색조화장품이 얼굴 피부에 잘 흡수되기 위해서는 기초화장이 중요하듯이 아파트도 페인트 도장 전 아파트 외벽 균열의 보수작업인 크랙보수가 우선돼야 한다. 성급하게 공사를 추진하게 되면 외벽 균열보수를 쉽게 지나치기 쉬운데 철저한 균열보수를 실시한 후의 도장과 그렇지 않은 경우의 도장효과는 큰 차이가 발생한다. 아파트 재도장 공사 시 균열보수와 재도장공사의 시행을 별도로 구분하는 것이 좋다. 균열보수가 미흡할 경우 시간이 흐르면서 아파트 외벽 철근이 노출돼 부식하는 경우도 있고 미세한 틈이 발생해 누수 및 결로현상이 나타나기도 한다. 재도장 공사 전 반드시 피막보수 방법으로 균열과 노출된 철근을 피복 처리하고 방수재로 도포하는 등 보이지 않는 기초 보수 공사를 철저히 해야 아파트의 질을 오래도록 유지할 수 있다.
 
 
하자보수 / 하자보수 범위 이미지나 동영상자료 확보
 

재도장 이후 하자보수 시 현재 발생한 누수에 대해 사진촬영을 하고 누수진단 내지 보수전문업체의 진단과 그에 따른 보수공사견적서를 받아본다. 이 자료를 근거로 시행사, 시공사 등 사업주체에 내용증명으로 하자보수를 요구해 내용증명상 정해진 기간 내에 하자보수가 이뤄지지 않으면 직접 보수한 뒤 시행사, 시공사 등 사업주체에게 하자보수비 반환을 청구하면 된다.

분양금액은 하자가 없는 완벽한 상태에 대한 금액이므로 하자가 있다면 당연히 완벽한 보수를 요구할 수 있다. 비록 하자보수 기간이 지났다고 하더라도 동일 하자가 계속 반복된다면 하자보수를 계속 요구할 수 있다.

일반적으로 시행사와 시공사는 하자보수를 해줘야 할 법적 책임이 있다. 그러나 현실적으로는 현재와 같이 일이 많다는 핑계로 태업, 태만, 기피 등으로 하자보수책임기간을 경과시켜 이익을 취하려는 입장이 대부분이다. 그러니 현재 상황에 스트레스를 받지 말고 위와 같이 직접 보수하고 비용을 청구하는 것이 빠른 해결 방법이다.
하자보수 책임기간은 종류별로 다르니 최대한 빠른 시일 내에 입주자대표회의를 통해 아파트 전반에 걸쳐 하자진단을 받고 그 결과를 근거로 해 시행사 등 사업주체에 하자보수를 요구하면 된다. 시간이 더 소요되면 하자보수금 청구에서 사용자의 과실부분이 적용돼 감액된다. 그리고 5년이 지나게 되면 내력벽·기둥등 구조 주요부위를 제외한 대부분의 공사에 시공사의 하자보수책임이 면제되기 때문에 되도록 이 기간내에 하자진단을 받고 시행사, 시공사 등 사업주체와 하자보수 협의를 하고 원만한 해결이 힘든 경우 바로 하자소송을 진행하는 것이 좋다.
통상 5년이 경과하게 되면 입주민의 사용상 과실이 적용돼 하자보수보증금 등에서 20~30% 감액돼 입주민들에게 불리하게 된다.

그리고 일반적으로 하자는 눈에 띄는 하자 외에 눈에 보이지 않는 하자, 즉 오시공·미시공·변경시공 등 부실시공, 설계도서의 상이, 모델하우스·분양 카탈로그와의 상이 등도 모두 하자로 인정된다. 문제는 이러한 하자는 일반인들이 쉽게 발견할 수 없기 때문에 하자진단전문업체의 도움이 필요하다.

하자진단업체의 전문적인 진단과 도움을 통해 제대로 하자항목을 발췌해 사업주체에게 하자보수를 요구하는 것이 유리하다. 그렇지 않고 사업주체의 하자담보기간을 경과하게 되면 모두 입주민들 부담으로 하자를 보수해야 한다. 그리고 매매 등을 하게 되면 매도인으로서 하자보수책임이 발생하게 돼 가구내의 하자를 모두 보수해 줘야 한다. 시행사, 시공사가 다르니 5년차 이내에 하자보수를 요청해야 하며 시공사는 5년이 지나게 되면 하자보수책임이 면제된다. 시행사 등이 재력이 없는 경우에는 예치된 하자보수보증금만으로 하자를 보수해야 하며 부족한 부분은 입주민들의 부담이 된다.

특히 지하주차장, 옥상 등 공용부분의 경우 누수가 가장 심각하게 발생하며 이 부분은 시행사 등 건설사들이 제대로 보수해 주는 것을 꺼리는 부분이다. 실제 하자현장에서도 사업주체의 하자담보책임기간이 지나 입주민들의 부담으로 누수하자를 수선할 수 없어 그냥 방치하는 곳도 많다.

제대로 보수하기 위해서는 일반적인 우레탄 보수공법으로는 불가능하며 비용도 우레탄 공법보다 10배 이상 비싸기 때문이다. 이런 이유로 시행사 등 건설사들의 하자담보책임기간 내에 제대로 누수하자를 보수받는 것이 입주민들에게 가장 유리하다 할 수 있다.  <끝>