상가등의 부동산을 매매한다는 것은 어느 누구에게나 많은 고민을 필요로하는 것같다.


자신의 재산을 보전,증식하려는 많은 사람들이 구하려는 부동산에 대해 가치에 대한 분석, 장래성에 대한 나름대로의 분석을 하면서 매입,매도를 하고있다. 이러한 부동산을 계약하면서 계약서를 작성한다는 것은 일상적인 일이 아니기때문에 작성시마다 조금은 살펴보아야 할 부분이 많은 것 같다.



이러한 이유로 부동산 계약서 작성시 유의하여야 할 일반적인
사항에 대하여 한 번 살펴보고 직접 작성할 때 참고하셨으면 합니다.

1. 등기부등본 열람 및 확인서류 검토

① 계약 전 해당지역 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인.

② 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 확인.

③ 구청에서 도시계획확인원을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다.


2. 매도자 신원 확인

계약서 작성시 계약의 상대방은 법률상의 권리자를 표하는 공문서인 등기부등본상의 소유자와 직접 계약을 하는 것이 원칙이다.

① 등기부상 본인이 나온 경우

- 신분증을 통해 본인임을 확인

② 소유주의 처가 나온 경우

- 주민등록등본 및 주민등록증을 통해 부인임을 확인하고 남편과 통화하여 본인임을 확인하고 매매에 관한 의사를 확인한다.
(본인의 인감도장을 가지고 나오면 더욱 좋음)

③ 대리인이 나온 경우

- 부동산 매도용 위임장(본인의 인감날인)과 인감증명서, 대리인의 주민등록증을 통해 적절한 대리인인지 확인

④ 미성년자, 한정치산자의 경우

- 법정대리인의 동의서 확인

3. 매매계약 체결

1) 계약내용 결정

  계약 내용에는 아래의 사항을 빠짐없이 확인하고 적는다.

    - 등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시

    - 매매금액과 대금의 지불시기 및 지급방법

    - 매도인과 매수인 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처

    - 소유권 이전등기의 시기

    - 부동산의 명도시기

    - 계약 년 월 일

    - 임차인 승계 여부, 매도인의 담보책임, 계약해지 조건 등

2) 계약서 작성 요령

① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 정확하게 표기한다.

② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해가능하고 또한 알기 쉽게 작성한다.

③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시 이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다.

④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고 란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다.

3) 계약체결과 대금지급 계획수립

① 계약을 체결하기 전 매도인과 매수인의 자금사정 등을 협의하고 이를 토대로 계약금,중도금, 잔금 지급일정과 금액을 조정하게 되며 보통 계약에서 잔금까지 30-50일 정도로 예정하나 사정에 따라  협의, 조정한다.



구 분  비 율(%)                                  비 고

계약금    10        이 비율은 법률에 의해 규정된 것이 아니고 관습적으로 행해지는 것
                          이므로 상호간의  합의에 의해 결정한다

중도금  40-50

잔금    나머지

② 계약조항이 다 기재되면 기재내용을 세밀하게 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되 계약서 각 장의 연계부분에 당사자 모두 간인을 찍는다.

③ 계약금을 지급시 영수증을 받고 매도인, 매수인(입회인)이 계약서를 각 1부씩  보관한다.

4. 중도금의 지급

① 중도금 지급시에도 등기부등본을 떼어 재확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 확인한다.

② 중도금을 지급하고 영수증을 받은 후 잔금지급 시간과 장소, 매도인이 준비할 서류 등을 체크한다.

③ 당사자의 다른 약정이 없는 한 상대방이 계약의 이행(예 : 중도금의 지급 등)에 착수할 때까지는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 변상하고 계약을 해제할 수 있다.

5. 잔금의 지급

① 마지막으로 한번 더 등기부등본을 재확인하여 계약체결 후 추가 저당권이 설정되거나 이중계약 등의 권리변동이 있는지 확인한다.

② 저당권, 임차권, 전세권 등을 승계 시 매매 총대금에서 공제할 금액을 정확히 계산했는지 확인한다.

③ 하자가 없으면 매도인으로부터 등기이전에 필요한 서류가 빠짐없이 구비됐는지 확인하고 잔금을 지급함과 동시에 영수증과 함께 건네 받는다.


< 매수인 잔금시 체크사항 >

- 서류확인 시 특히 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항이 올바르게 적혀 있는지 확실히 대조해 본다.

- 가급적이면 법무사가 동참해 소유권 이전 등기를 확실히 할 수 있도록 조치하고 신속히 이전 등기를 한다.

- 융자금을 승계받는 경우 매도인이 잔금일까지 이자를 정산했는지 확인하고, 해당 구청에 전화를 걸어 해당 부동산에 대한 제세공과금이 완납됐는지 확인한다.

- 매도자가 부동산 양도신고 대상자일 경우에는 잔금일전까지 세무서에 양도신고를 하고 부동산양도신고확인서를 교부받아 매수인에게 주어야 한다.

- 매도인이나 세입자의 각종 세금 및 관리비, 공과금에 관한 영수증을 확인하고 받아둔다.